Gayrimenkul hukukuna dair Avustralya’da gözlemlediğim ve Türkiye’den farklı bulduğum önemli bir nokta var ki aslında Türkiye’de uygulamaya geçilmesinin de son derece büyük fayda sağlayacağı kanısındayım. Burada ev almadan önce bu tarz işlemleri yerine getiren bu konu hakkında uzman avukatlar(solicitors) bulunmakta ve onlar olmadan neredeyse ev alım satımı yapmak imkansız. Bu konu Türkiye’de bu şekilde uygulanmamakta, isteyen dilediği tasarruflar ile istediği kişiye birkaç resmi kurum ziyaretinden sonra taşınmazını devredebiliyor. Fakat şöyle bir gerçek var ki herkes bu konularda iyi niyetli olmayabiliyor. Malum böyle bir gerçeğin varlığını sanki önceden biliniyor gibi hareket edilmesi taraflar arasında anlaşmazlığı en aza indireceği gibi, istenmeyen sonuçlar ile karşılaşılmasının da önüne geçiyor. Yani önleyici tıp diye tabir ettiğimiz teknik terim, adeta önleyici hukuk olarak karşımıza çıkıyor. Bunun birçok faydasının olduğu düşüncesindeysem de maalesef sadece benim bu konuda bilinçli olmam değil, herkesin farkındalığının yüksek olması gerekiyor. Ve belirtmeliyim ki Avustralya’da yaşayan toplumumuz buraki sürece aşina olduğu için Türkiye’de ev almaya karar verdiğinde beni tercih ediyor ve konu hakkında bilgi alıyor.
Türkiye’de ise insanlar kendi başlarına bu işlemleri yerine getirebileceğini düşünüp hareket ettiklerinde geri dönülmesi çok zor sorunlar yaşanabiliyor. Ve maalesef bu bilinç Avustralya gibi yerleşik seviyede olmadığı için önleyici şekilde zarar en azına indirgenerek değil, mevcut zararın giderilmesi için kapımız çalınıyor. Bu konuda her avukatın üzülerek belirteceği ilk cümle ‘keşke daha öncesinde bize danışsaydınız’ olduğuna eminim. Her ne kadar hiç yaşanmasını istemeyeceğimiz, dolandırıcılık, evrakta sahtecilik gibi konular ile karşılaşma olasılığım Türkiye’de çoksa da, açıkça belirtmeliyim ki Avustralya’daki Türk toplumu konu hakkındaki sürecin hassasiyetini çok iyi bildiğinden uzun zamandır ilk tercihleri beni aramak oluyor.
Peki, şimdi Gayrimenkul Hukukunun Türkiye’de nasıl şekillendiğine kısaca göz atalım. Medeni Hukuk kapsamında yer alan Gayrimenkul Hukuku; ev, arsa, apartman, daire gibi taşınmazlar için düzenlenmiş olan hukuk kurallarını kapsayan bir bütündür. Eşya hukukunun çok önemli bir parçası olarak Gayrimenkul hukuku, tek bir dava içerisinde bile birbirinden farklı birçok hukuki alan ile iç içe bir şekilde biçimlenebilmektedir. Genel itibariyle bu konu hakkındaki davaların çoğu da taşınmazın bulunduğun yerdeki Asliye Hukuk mahkemelerinde görülür.
Avustralya’daki Avukatınız gayrimenkul alanında uzmanlaşmış bir avukat kadrosuna sahip olup, alım-satım işlemlerinden başlayarak gayrimenkul üzerinde doğan veya doğabilecek bütün hukuki problemler ve çözümleri ile ilgili danışmanlık ve temsil hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Hukuku, arazi, arsa, ev, daire, apartman ve benzeri taşınmaz mallara ilişkin tüm mevzuatları ve bunların hükümlerini kapsar niteliktedir. Bu bakımdan tapu tescil davası, tapu iptali davası, istihkak davaları, kira davaları, kamulaştırma davaları, izaley-i şuyu davaları başlıca gayrimenkul dava konuları arasında yer alır. Bu davalar ve diğer yapılacak işlemlere kısaca bakacak olursak:
- Kiralama sözleşmelerinin hazırlanması.
- Tapu işlemleri.
- Alım-Satım sözleşmelerinin hazırlanması.
- Mülk edinmek isteyen yabancılar için tüm sürecin takibi.
- Gayrimenkulün aynından doğan uyuşmazlıklar ve bu uyuşmazlıkların çözümü için danışmanlık ve temsil hizmeti.
- Tapu Davaları: Gayrimenkul Hukuku davaları arasındaki tapu davaları, tapu tescil veya tapu iptali gibi dava türlerini kapsar. Hukuka aykırı düzenlemelerde tapu davaları açılarak mağduriyetin engellenmesi sağlanır.
- İstihkak Davaları: Taşınmazın haksız ihlalini önlemeye yönelik açılır.
- Kamulaştırma Davaları: Belediye ve Kamu kurumlarının gerekli görmesi halinde taşınmazlarınız üzerinde verdiği Kamulaştırma kararına karşı, kamulaştırma davası açılır. Özel mülk ve arazilerin fiyatının belirlenerek kamulaştırma işlemlerine yapılan itirazları kapsar.
- Kira Davaları: Kiralayan ya da kiracı tarafından açılan kira davaları, kira bedeli veya tahliye sebebiyle oluşan uyuşmazlıkları çözer. Karşı tarafın kira sözleşmesine aykırı hareket ettiğini savunan her iki taraf da birbiri hakkında bu davayı açabilir.
- İzaley-i Şuyu Davaları: Ortaklı taşınmaz mallarda ortaklığın sonlandırılması için açılan davalardır. Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılabilir. Genelde miras paylaşımından sonra açılan en önemli davadır. Ortaklığı, satış ya da taksim yoluyla bitirilebilir.
Tabii tüm bu süreçlerin Türk vatandaşlarını ilgilendirdiği kadar özellikle bu konuda bilgi almak isteyen hem Türkiye’de yatırım yapmaya hevesli hem de bu yolla vatandaşlık elde etmeye çalışan Yabancıların da ilgisinin olduğunun farkındayım. Bu bakımdan ülkemizde mülk edinmek isteyen yabancılara da uzman bir kişi tarafından danışmanlık yapılması yine gayrimenkul hukukunun kapsamına giren başlıca alanların içinde yer alır. Bu konuda yardımcı olacak danışman kişiler; yabancıların mülk edinmesi, mülkleri varsa bu malların alım ve satımı, kira ve satış sözleşmelerinin hazırlanması, bunların geçerlilik süresi boyunca yönetilmesine kadar destek olurlar. Ayrıca, hukuksal konuların varlığının gerektirdiği ölçüde tapu sicil ve kadastro müdürlükleri ve tüm illerdeki belediyeler bünyesinde kayıt işlemleri ve uzman bilirkişiler tarafından gayrimenkullerin değerlerinin tespiti, yapı ve eser projelerinde mevcut ve yahut sonradan ortaya çıkan uyuşmazlıkların davasının açılması ve yargı süreçlerinin başlatılmasına ilişkin durumlarda da hizmet vermektedirler. Bu konuların hepsinin hala aktif büromda bağlı bulunan alanında uzman avukatlar ve bizzat şahsım tarafından yerine getirildiğini belirtmeliyim.
Ve son olarak bu konular bağlamında Türkiye’de bir hayli eğitime katılmış bir avukat olarak ben de tapu sicil ve kadastro işlemlerinden kira sözleşmesinin feshine kadar ihtiyacınız olan her türlü hukuksal sorunun çözümünde kendime katmış olduğum eğitimler ve deneyimimle yanınızda oluyorum. Ayrıca, Türkiye’nin her ilindeki çözüm ortağı avukatlarım ile alanında uzman Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Bilirkişiler sayesinde de bu etapta size en doğru ve güvenilir hizmeti sağlayabiliyorum.